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Trámites para comprar una vivienda

Edmundo Rojas García
Conservador de Bienes Raíces de Santiago

Para comprar una vivienda, o cualquier inmueble, se requiere que se estudien los títulos, se otorgue una escritura pública – o documento privado firmado ante notario si se trata de la primera transferencia de una vivienda social – y que dicho instrumento se inscriba en el Conservador de Bienes Raíces con jurisdicción en la comuna en que está situado el inmueble.

Para el estudio de los títulos se requiere:

  1. Copia de la inscripción de dominio vigente del inmueble, que debe estar inscrito en el Registro de Propiedad a nombre de quien transfiere el dominio y copia de las inscripciones de dominio precedentes y de las escrituras públicas con arreglo a las cuales se hubieren practicado las inscripciones de dominio anteriores durante los últimos diez años, que es el tiempo necesario para adquirir por prescripción extraordinaria (la prescripción ordinaria es de cinco años).
  2. Certificado de Hipotecas y Gravámenes y de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar y de Litigios, para saber si al inmueble le afectan hipoteca, usufructo, derecho de uso y/o habitación, censo, servidumbre o fideicomiso, embargo, prohibición de gravar o enajenar, litigio, o declaración de bien familiar, que limiten el dominio u obsten a su transferencia.

Este certificado y las copias de la inscripción de dominio se solicitan al Conservador de Bienes Raíces respectivo.

  1. Certificados de inexpropiabilidad expedidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y la Municipalidad correspondiente, y en caso de ser primera transferencia de dominio, certificado de recepción final de la construcción otorgado por el Departamento de Obras de dicha Municipalidad y certificado de número (esto es, el número que identifica el inmueble en la calle en que se sitúa) como también certificado de urbanización si se trata de una primera compraventa.
  2. Certificado que otorga el Servicio de Impuestos Internos que acredite que no se adeudan contribuciones del bien raízVer nota al pie.
  3. Certificado de pavimentación otorgado por el Servicio de Vivienda y Urbanismo.
  4. Tratándose de una propiedad acogida a la ley de condominios: copia del reglamento de copropiedad, y de su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes y de la autorización de la venta de las unidades inmobiliarias que otorga el Departamento de Obras de la respectiva Municipalidad.
  5. En el caso de terrenos loteados: plano del loteo y aprobación de la subdivisión y autorización para enajenar del Departamento de Obras de la Municipalidad.
  6. Si el dueño del inmueble es una sociedad deberá examinarse que se haya cumplido con los trámites legales para su constitución, esto es: escritura pública de constitución, publicación en el Diario Oficial del extracto de dicha escritura e inscripción de ésta en el Registro de Comercio correspondiente al domicilio social y del poder vigente de quien comparece en la escritura de compraventa como representante de la sociedad.
  7. Cualquier otro antecedente que sea necesario según corresponda y según se trate de un bien transferido o transmitido, caso este ultimo en que deberá acreditarse que se ha practicado la inscripción en el Registro de Propiedad de la resolución administrativa que concede la posesión efectiva, - tratándose de un bien raíz adquirido por herencia intestada o de la resolución judicial que concede la posesión efectiva de la herencia si se trata de una sucesión testamentaria- y copia de la inscripción especial de herencia que se debe practicar en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces con jurisdicción en la comuna donde se encuentra el inmueble, y si éste hubiere sido adjudicado a uno o más de los herederos o a un extraño a la sucesión, se debe pedir copia de la inscripción de la adjudicación o venta del inmueble a un tercero por el o los adjudicatarios y también, certificado que acredite el pago del impuesto a la herencia si no se ha tomado razón aún de éste o de su exención al margen de la inscripción de la posesión efectiva,  inscripción de matrimonio de los contratantes en su caso, para acreditar el régimen matrimonial que los rige al momento de celebrar el contrato de compraventa del inmueble, ya que sí el vendedor está casado en régimen de sociedad conyugal, en la escritura de compraventa deberá comparecer la mujer autorizando a su marido para enajenar el inmueble si este hubiere sido adquirido por éste durante la vigencia de la sociedad conyugal atendida ka calidad de administrador de ésta que éste tiene con arreglo a la ley.
  8. Si como resultado del estudio de los títulos no hay inconveniente para efectuar la adquisición de la vivienda, deberá otorgarse la respectiva escritura pública de compraventa ante un notario, quien la autorizará si se encuentran pagadas las contribuciones de los bienes raíces correspondiente al trimestre en curso a la fecha del otorgamiento de la escritura pública (las contribuciones a los bienes raíces se pagan en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre de cada año calendario).
  9. Con una o más copias de la escritura pública en papel o documento electrónico autorizado con la firma ológrafa en el primer caso o con la firma electrónica avanzada en el segundo por el notario ante el cual dicha escritura se hubiere, otorgado, se requiere al Conservador la inscripción de dominio, como también de la hipoteca y de las prohibiciones en el caso en que el precio no se pague al contado y éste se garantice con la referida hipoteca y se hubieren impuesto las prohibiciones convencionales de no gravar o enajenar el inmueble. Una vez pagado el precio, si éste no se pagara al contado, el acreedor deberá otorgar escritura pública en que se haga declaración en tal sentido y manifieste que, en consecuencia, debe cancelarse la inscripción de la hipoteca y alzarse las prohibiciones, escritura con la cual debe requerirse la cancelación de la inscripción de la hipoteca y el alzamiento de las prohibiciones.
  10. Ingresado el título en el Conservador éste deberá ser anotado en el Libro Repertorio bajo el número correlativo de ingreso que le corresponda y la hora de éste, indicando los apellidos y nombre del requirente, la naturaleza del título (compraventa, adjudicación, aporte a sociedad, etc) y practicada la o las inscripciones respectivas deberá consignarse el número asignado a la inscripción o inscripciones practicadas en el o los Registros respectivos, una vez que ésta se practica, e iguales anotaciones deben hacerse respecto de la hipoteca y prohibiciones si el precio de la compraventa no se paga al contado.

Hecha la o las anotaciones del título en el Libro Repertorio –cuya importancia radica registralmente en que los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora de dicha anotación – se procede a la calificación del título para admitirlo o no a registro.

Si el título no cumple con alguno de los requisitos que la ley prescribe para admitirlo a registro, el Conservador deberá rehusar la inscripción dejando constancia del motivo que tuvo para ello en el Libro Repertorio y en el título con que se ha requerido la o las inscripciones que procedan y el cual se devolverá al requirente.
El requirente tiene un plazo de dos meses para corregir los defectos que obstan a la inscripción, ya que las anotaciones en el Libro Repertorio caducan si transcurridos 2 meses de practicada la anotación ésta no se convierte en inscripción.

Si a juicio del requirente el o los motivos aducidos por el Conservador para rehusar la inscripción, o subinscripción en su caso – y que deben consignarse por éste en la copia de la escritura pública que se presenta para requerir la inscripción o subinscripción – puede ocurrir ante el juez civil para que éste, previo informe del Conservador acerca de los motivos que tuvo para no practicar la inscripción ordene practicarla; en el caso de que el juez no dé lugar a la petición, dicha resolución es apelable ante la Corte de Apelaciones respectiva. En este caso, si se ordena al Conservador practicar la inscripción éste dejara constancia en ella de la resolución en virtud de la cual la practica.

Practicada la inscripción, se deja constancia del número de ésta en el Libro Repertorio y en las copias del título con que se requieren las inscripciones y se otorgan la o las copias que se hayan solicitado de las inscripciones que se hayan practicado y se otorga el correspondiente certificado de hipotecas y gravámenes y de interdicciones y prohibiciones de enajenar que es usual se solicite para que el vendedor pueda retirar el vale vista con que se paga el precio, el que es habitualmente dejado en poder del notario para que éste lo entregue una vez que se acredite la inscripción de dominio y de la hipoteca y prohibiciones en su caso.

 

Costos
Comisión del corredor de propiedades si éste ha intervenido en el negocio inmobiliario por cada una de las partes contratantes 2%      
Estudio de Títulos y redacción de la escritura entre 2 y 5 Unidades de Fomento Ver Nota al pie
Intereses por el crédito 5% anual (mas o menos)

Derechos de Notarios y Conservadores de Bienes Raíces

Tales derechos se cobran sobre el monto de los actos y contratos de que da cuenta la escritura hasta por un monto máximo de $128.000.000, gozando de exención en lo que dicho monto exceda de dicha suma.
Los derechos arancelario - que se fijan por el Ministerio de Justicia - son del 1 por mil en las notarias de Santiago, Valparaíso, Viña del Mar y San Miguel y del 2 por mil en el resto de las notarias del país y de 2 ó 3 por mil para los Conservadores según igual distinción y sólo respecto de las inscripciones de dominio o adjudicación e inscripciones de hipotecas, pues por las inscripciones de prohibiciones se paga un derecho fijo de $ 4.800 sin atender al monto del contrato.
Además de dicho milaje diferenciado en la forma señalada por mayor o menor densidad registral, según el arancel vigente desde el año 1998, se cobran además:
$300 por carilla de matriz
$300 por carilla de copia
$500 por la autorización de cada escritura pública, inscripción y testimonio de esta última en cada copia de la escritura con cuyo merito se practicó una inscripción o subinscripción.
$4.000 por cada subinscripcion, que puede ser de cancelación, rectificación, pago de impuesto de herencia, cesión o endoso del crédito hipotecario, etc.
$2.500 por agregación de planos de inmuebles acogidos a la ley de condominios (o la ley de propiedad horizontal) o de subdivisión predial.
$6.400 por los certificados de hipotecas y gravamenes y de interdicciones y prohibiciones de enajenar.
$2.000 por el certificado de litigios.

Exenciones de derechos arancelarios:
Están exentos del pago de derechos:

  1. El Fisco.
  2. Las Municipalidades.
  3. Las personas que gozan de privilegio de pobreza, como por ejemplo las atendidas por las Corporaciones de Asistencia Judicial, donde deben hacer su práctica profesional obligatoria y gratuita durante seis meses todos los egresados de las Escuelas de Derecho.
  4. Los actos y contratos en lo que el monto de ellos exceda de $128.000.000.

Rebaja de derechos arancelarios :

  1. De 50% de los derechos que fija el arancel tratándose de la primera transferencia de inmuebles acogidos al DFL Nº 2, del año 1959 esto es viviendas de hasta 140 mts.2 construidos (viviendas económicas).
  2. De 80% de los derechos que fija el arancel tratándose de viviendas sociales, esto es, aquellas cuyo precio no excede de 400 Unidades de Fomento.

Nota Complementaria:
Los Notarios, Conservadores de Bienes Raíces y Archiveros Judiciales forman parte del Poder Judicial, son fiscalizados y además calificados en el desempeño de sus funciones por la Corte  de Apelaciones respectiva (hay 17 Corte de Apelaciones en el país) y están sujetos a la superintendencia directiva, correccional y económica de la Corte Suprema.

Responden patrimonialmente por los perjuicios que pudieren causar en el ejercicio de sus funciones y tanto sus oficinas, instalaciones, útiles, materiales y la remuneración de los empleados de sus oficinas es de su cargo.

Documentos Anexos
Se anexan los documentos mencionados en el texto precedente:

  1. Certificado de deslindes,
  2. Certificado de recepción definitiva de obras de edificación.
  3. Certificado municipal de no expropiación
  4. Certificado de no expropiabilidad del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. (falta)
  5. Certificado de número.
  6. Certificado de avalúo fiscal.
  7. Certificado del Servicio de Tesorería que acredite que no se deben contribuciones de bienes raíces.
  8. Formulario 2890 del Servicio de Impuestos Internos que debe adjuntarse a la copia de la escritura por la que se transfiere el dominio del inmueble y que debe ser suscrito por el adquirente y por el notario autorizante.  Practicada la inscripción debe consignarse por el Conservador la foja, número asignado a la inscripción de dominio y año más la fecha de ésta y debe ser remitido mensualmente con la firma y sello del Conservador a la Subdirección de Avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos dentro de los 10 primeros días del mes siguiente a aquel en que la inscripción de dominio se hubiere practicado.

Descargue un ejemplo de estos documentos en PDF

 

Nota 1: Tanto al momento del estudio de títulos como posteriormente por el notario para autorizar el contrato de compraventa y por el Conservador a la fecha de practicar la inscripción de dominio a nombre del comprador.Volver

Nota 2: La Unidad de Fomento es una unidad económica que se fija mensualmente para cada día entre el día 9 de cada mes y refleja el aumento o disminución del índice de precios al consumidor fijados por el Ministerio de Hacienda. Volver  

 
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