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Saneamiento de la propiedad inmueble

Edmundo Rojas García
Conservador de Bienes Raíces de Santiago

Cronológicamente la normativa legal vigente sobre saneamiento de la propiedad inmueble es a) la del artículo 58 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, del año 1857, b) el Decreto Ley Nº 2695 del año 1979 y c) el Decreto Ley Nº 3516 del año 1980.

El artículo 58 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces es aplicable a cualquier inmueble, el Decreto Ley Nº 3516 se refiere a subdivisiones de la pequeña propiedad agrícola con fines habitacionales destinados a satisfacer este tipo de necesidades de los ascendientes y descendientes más próximos del dueño de una propiedad rústica y el DFL Nº 2695 contiene normas referentes al saneamiento del dominio de inmuebles urbanos y rurales con un avalúo fiscal inferior a 800 unidades tributarias mensuales para los inmuebles urbanos, e inferior a 380 unidades tributarias para los inmuebles rurales.

La normativa en los casos señalados – y específicamente referidos a registración-  es a la que se refiere este artículo.

-INSCRIPCIÓN DE PRIMERA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES NO INSCRITOS.

A esta materia se refiere el artículo 693 del Código Civil y los artículo 58 y 101 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.  El artículo 58 dispone que para inscribir la transferencia por donación o contrato entre vivos de una finca que no ha sido antes inscrita, o la inscripción o registro de la constitución o transferencia por acto entre vivos de los derechos de usufructo, uso, habitación, censo e hipotecas de inmuebles no inscritos, el Conservador exigirá constancia de haberse dado aviso por medio de 3 avisos de dicha situación en un periódico de la comuna en que se encuentre situado el inmueble, o de la capital de la provincia o región si en aquella no hubiere un medio escrito de prensa.  Además deberá fijarse por lo menos por 15 días un cartel con igual información, esto es, la individualización de quien transfiere, grava con el derecho real o constituye hipoteca y los deslindes e individualización del inmueble.

Cumpliendo éstos trámites de publicidad y transcurrido el plazo antes indicado, el Conservador certificará al pie del cartel ya mencionado tales circunstancias y procederá a protocolizar éste.

Transcurridos 30 días contados desde la fecha de dicha certificación podrá practicarse la inscripción.

El artículo 101 dispone: “Los que pretendieren inscribir títulos de fecha anterior a la época en que este Reglamento principie a regir, lo podrán hacer con sólo la presentación del título, si lo hubiere.

Si les faltare título, la inscripción se hará entonces después de haberse cumplido con las prescipciones contenidas en el artículo 58 del Reglamento.

Las firmas de las partes no son necesarias en ninguno de los dos casos mencionados; y las designaciones omitidas en los títulos con las diligencias que hubieren de practicarse, cuando no los hubiere, se suplirán por minutas firmadas por los interesados”.

El Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces no contiene disposición alguna que norme la oposición de legitimo contradictor a la inscripción a que se refiere el artículo 58, y ello por cuanto lo que procede en este caso es que se se entabla juicio ordinario declarativo del derecho del actual poseedor o propietario y/o el juicio penal respectivo si por las características del caso se hubiese cometido un delito para obtener la inscripción con arreglo al referido artículo 58 del Reglamento impetrando además la medida precautoria- prejudicial o no, de prohibición de celebrar actos o contratos en relación al inmueble cuya inscripción se hubiere practicado con arreglo al referido artículo 58 no siendo aplicable esta disposición.

REGULARIZACIÓN DE LA POSESION DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAIZ PARA LA CONSTITUCIÓN DE DOMINIO SOBRE ELLA.

El D.L. 2695 del año 1979, se dictó para permitir la incorporación al proceso productivo nacional de inmuebles rurales y urbanos, regularizar su posesión cuando el poseedor material carece de título o éstos son imperfectos y obtener así su incorporación al Registro de Propiedad otorgando a la autoridad administrativa facultades para dictas la resolución que servirá de título para incorporar el inmueble a que ella se refiera al Registro de Propiedad.

Este procedimiento es aplicable a inmuebles cuyo avalúo no sea superior a 800 unidades tributarias tratándose de propiedades urbanas o de 380 unidades tributarias si la propiedad es rural y que carezca de título inscrito.

La solicitud para ejercitar este derecho debe presentarse a la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales acreditando la posesión continua, exclusiva, no violenta ni clandestina por más de 5 años y que no exista juicio pendiente en contra del solicitante en que se discuta la posesión o dominio anteriores sobre el inmueble, pero si se trata de un inmueble acogido a la ley sobre condominios éste debe cumplir con las prescripciones de la Ley Nº 19.557 que derogó la Ley Nº 6.071 sobre propiedad horizontal.

El solicitante puede agregar a su posición legal o material la de sus antecesores acreditando ésta con un título que haga presumible la continuidad de las posesiones y siempre que el inmueble no forme parte de uno de mayor extensión.

Cumplidos los trámites exigidos a saber:

Informe jurídico, información del SII sobre nombre, Rut y domicilio de quien figure como propietario del inmueble, informe del Registro Civil e Identificación y del Servicio Electoral acerca del domicilio que registra en dichos organismos la misma persona o la circunstancia de haber fallecido, para con dichos antecedentes notificar mediante carta certificada a dicha persona la solicitud con copia de ella.

Cumplidos dichos trámites y con el mérito de los informes solicitados o sin ellos, si no fueren evacuados en el plazo de 15 días y previo informe jurídico, el Servicio denegará o aceptará la solicitud y en este último caso dispondrá la publicación de la resolución por dos veces en un diario o periódico de la región respectiva y ordenará fijar carteles durante 15 días en los lugares públicos que determine o mediante mensajes radiales si el bien raíz está ubicado en zonas geográficas de difícil acceso, indicándose en cualquiera de estos casos, además de la individualización del inmueble y del peticionario, que si no dedujere oposición dentro del plazo de 30 días hábiles contado desde la publicación del último aviso, se procederá a certificar que no se dedujo oposición y que se efectuaron las publicaciones y fijación de carteles.  Hecho esto procede a dictar la resolución que debe individualizar a el o los peticionarios y el inmueble con su ubicación, deslindes, superficie aproximada y demarcación si la tuviera y sin necesidad de reducirla a escritura pública, dicha resolución constituirá título idóneo para que el Conservador, a requerimiento del Servicio o del interesado, practique la inscripción de dominio, y la inscripción de la prohibición y agregue copia autorizada de la resolución junto con el plano correspondiente en su caso, pudiendo practicarse una sola inscripción a nombre del mismo poseedor cuando dos o más predios o retazos estén ubicados en el territorio jurisdiccional del Conservador y sus avalúos en conjunto no excedan las 380 unidades tributarias y siempre que sea el Servicio quien requiera dicha inscripción a solicitud del interesado.

En cuanto a los efectos de la inscripción, el artículo 15 de este Decreto Ley señala que el titular de ella adquiere la calidad de poseedor regular del inmueble aunque existan a favor de otras personas inscripciones no canceladas y transcurrido un año de posesión inscrita no interrumpida el interesado se hace dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspende en caso alguno y además, prescriben las acciones emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso y habitación, servidumbres activas y de hipoteca, salvo en relación a esta última y a los gravámenes constituidos por el solicitante o alguno de sus antecesores cuya posesión legal o material se hubiere agregado a la suya, como así también los embargos y prohibiciones decretados en contra del solicitante o alguno de sus antecesores, lo que no obsta a que se practiquen las inscripciones que correspondan.

Eso sí, las inscripciones de dominio, de los ya mencionados derechos reales, gravámenes y prohibiciones que no sean de las anteriormente mencionadas se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que se cancelan.

Como ya se dijo, los inmuebles inscritos con arreglo a este Decreto Ley están sujetos a la  prohibición de gravarlos o enajenarlos por el lapso de un año desde la fecha de su inscripción, prohibición ésta que debe ser alzada de oficio por el Conservador si ha transcurrido un año, y que no obsta a sin embargo, a que a) en cualquier tiempo se graven a favor de organismos de créditos estatales o privados, servicios públicos o instituciones creadas por ley en cuales el Estado tenga participación o representación y b) si el predio es rústico, éste podrá enajenarse a favor de los organismos o instituciones mencionados en la letra a) precedente o de una persona natural dueña de otra pequeña propiedad agrícola cuya explotación pueda complementarse con la de dicho predio, acreditándose dichos requisitos con un certificado expedido por el Servicio Agrícola Ganadero, el cual, aún cuando el Decreto Ley no lo exige, deberá ser protocolizado en la notaría en que se otorgue el título respectivo y en el que además deberá transcribirse para que el título sea admitido a registro.

Debe señalarse que el artículo 39 de este Decreto Ley establece que las normas de los artículo 58 y 101 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces no se aplicarán a los inmuebles a que se refiere el inciso primero del artículo 1º de la presente ley, a menos que la inscripción sea requerida por el Fisco.

Por su parte el artículo 42 letra a) obliga a los Conservadores de Bienes Raíces, Notarios y Oficinas Públicas a suministrar sin costo los documentos indispensables para resolver las solicitudes.

Además el Servicio puede solicitar y firmar ante los Conservadores de Bienes Raíces las inscripciones, subinscripciones y anotaciones necesarias para el cumplimiento de las fines de este Decreto Ley.

Por su parte el artículo 43 dispone que las transferencias, adjudicaciones y las actuaciones encaminadas a transmitir las propiedades a que se refiere el artículo 10 estarán exentas de todo impuesto fiscal y del 50% de los derechos arancelarios que corresponden a Notarios, Conservaros de Bienes Raíces, Archiveros, Procuradores del Número y Receptores Judiciales.

El artículo 44 fija un plazo máximo de 30 días contados desde su requerimiento para que los Conservadores de Bienes Raíces practiquen las inscripciones en relación a las propiedades a que se refiere el D.L. 2695.

Finalmente cabe señalar que tratándose de los predios urbanos o rurales a que se refiere este  DL. no son aplicables los artículo 58 y 101 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces según lo dispone en su artículo 39, salvo que la inscripción la requiera el Fisco como ya se señaló.

SUBDIVISIÓN DE LOS PREDIOS RÚSTICOS CON EL FIN DE CONSTRUIR UNA VIVIENDA PARA ASCENDIENTES O DESCENDIENTES DEL DUEÑO QUE TRANSFIERE EL LOTE.

Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planos reguladores intercomunales de Santiago, Valparaíso y del plano regulador metropolitano de Concepción, podrán ser subdivididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.

Esta limitación, entre otros casos que señala el artículo 1º del Decreto Ley Nº 3516 de 19 de noviembre de 1980, no es aplicable si la división se hace para los efectos de la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella en virtud del D.L. 2695 y cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario, por consaguinidad o afinidad hasta el primer grado, para que éste construya una vivienda para sí mismo.

En este caso no podrá transferirse más de un lote por ascendiente o descendiente y la superficie de dicho terreno no podrá tener una cabida inferior a los 500 ni superior a los 1.000 metros cuadrados y dicho o dichos lotes estarán afectos a la prohibición legal de enajenar por 5 años, prohibición que deberá ser inscrita de oficio por el respectivo Conservador de Bienes Raíces.

Esta subdivisión predial procede sólo respecto de predios con un avalúo fiscal que no excede de UF. 1.000, caso éste en el que, además, no se requiere el informe favorable a que se refiere el artículo 46 de la Le Nº 18.755 que establece normas sobre el Servicio Agrícola y Ganadero, esto es autorizar el cambio de uso de suelos en el sector rural y la subdivisión de presido rústicos certificando el cumplimiento de las normativas vigente.

De acuerdo a lo expuesto, el acto o contrato por el cual se transfiere parte del predio inscrito a nombre de quien transfiere a cualquier título a un ascendiente o descendiente un lote para fines habitacionales, deberá constar fehacientemente en el título mediante los documentos del caso: a) Que el avalúo fiscal del inmueble que se subdivide no excede de UF. 1.000 a la fecha de la transferencia según el respectivo certificado de avalúo del SII.,  b) que la superficie de terreno a que el acto o contrato se refiere tiene una superficie mayor a 500 e inferior a 1.000 metros cuadrados según el plano de subdivisión respectivo, que firmado por el profesional competente, se protocolice en la notaria y se agregue al Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces al inscribirse el dominio y la prohibición legal de enajenar por cinco años, c) la documentación pertinente que acredite la calidad de ascendiente o descendiente por consanguinidad o afinidad del adquirente respecto de quien transfiere el dominio del inmueble y d) los antecedentes que permiten determinara la construcción de una vivienda del adquirente para sí.

El incumplimiento de la obligación de construir una vivienda para sí mismo por el adquirente queda sujeta a las sanciones previstas en este D.L. 3516.

Por su parte tanto el Notario como el Conservador que respectivamente autorice la escritura y practicase las inscripciones de dominio y de la prohibición legal de enajenar quedan sujetos a las sanciones administrativas pertinentes. Por otra parte hay que tener presente que los actos y contratos celebrados en contravención a los dispuesto en este D.L. 3516 son absolutamente nulos correspondiendo a los Secretarios Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo, Servicio Agrícola y Ganadero, y a la Municipalidad fiscalizar el cumplimiento de este decreto ley como así también requerir del Consejo de Defensa del Estado el que ejercite las acciones de nulidad que fueren precedentes según lo dispone su artículo 3º.

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