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Edición N° 19 - Mayo 2006
SITUACION
Aprobada la fusión de dos terrenos, los deslindes señalados en una escritura pública de venta de uno de los departamentos del edificio construido en el terreno fusionado son los que corresponden a uno de los sitios fusionados y no al terreno resultante de la fusión.

CONSULTA
¿Puede procederse a la inscripción con el mérito de una minuta suscrita por las partes en que se señalan correctamente los deslindes o debe exigirse una escritura pública de rectificación de aquella?.

RESPUESTA
El artículo 78 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces señala el contenido de las menciones que deben consignarse en las inscripciones del dominio y de los derechos reales y el artículo 81 señala específicamente los de la inscripción de la hipoteca, entre los cuales están los linderos – artículo 78 número 4 y 81 número 3 respectivamente del citado reglamento.

Por su parte el artículo 12 número 4 de la Ley número 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria señala que al inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad inmobiliaria debe contener la ubicación y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad.

En el caso en consulta tales linderos – los que en la escritura se señalan – son los que corresponden a los terrenos fusionados, que como tales no tienen ya los linderos de cada uno de ellos, sino que los que señala el respectivo plano de fusión que con arreglo a la Ley de Condominios se archiva en una sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo conjuntamente con el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria otorgado por el Director de Obras Municipales correspondiente a la comuna en que se encuentra el inmueble y la indicación de la foja, número y año de la inscripción del primer Reglamento de Copropiedad y la fecha y notaría en que dicho reglamento se redujo a escritura pública.

De lo precedentemente dicho fluye la importancia que el adecuado señalamiento de los deslindes de el sitio en que se ha construido un inmueble regido por la ley sobre copropiedad inmobiliaria - y resultante de la fusión de dos o más sitios - tiene para los efectos de la inscripción en los Registros a cargo del Conservador de Bienes Raíces y por ende, el no consignar dichos deslindes y consignar en cambio los deslindes de cada uno de los terrenos fusionados, no se encuentra acorde con lo que la ley de Copropiedad Inmobiliaria y las disposiciones pertinentes del Reglamento Conservatorio y es así como, en el caso en consulta, nos encontraríamos frente a una falta absoluta de la designación legal de los deslindes, la que sólo podrá llenarse por medio de escritura pública, no siendo procedente salvar tal falta de designación por medio de la minuta a que se refieren los incisos 2º y 3º del artículo 82 del Reglamento Conservatorio, puesto que dicha minuta sirve sólo para salvar las designaciones que en el inciso primero de dicha disposición se indican o para enmendar o suplir designaciones defectuosas o insuficientes de los títulos como los señala el inciso 2º del referido artículo 82.

Según las disposiciones citadas, la falta absoluta de las designaciones legales – en este caso de los deslindes del terreno resultante de la fusión – solo puede llenarse por medio de escritura pública, que es la regla de general aplicación y no así la minuta que está reservada para los casos que puntualmente señalan los incisos 2º y 3º del artículo 82 del Reglamento Conservatorio.



SITUACION
En virtud de transacción en juicio de alimentos se acuerda transferir el dominio de un inmueble a la mujer en pago de la correspondiente pensión alimenticia.

Dicha transacción en la que se individualiza el inmueble con su ubicación y deslindes es notificada al Conservador por receptor judicial para que practique la inscripción del inmueble a nombre de la mujer.

CONSULTA
¿Es título idóneo para practicar la inscripción de dominio a nombre de la mujer dicha transacción aprobada por el juez o debe ésta reducirse previamente a escritura pública?

RESPUESTA
El artículo 57 del Reglamento señala “Para llevar a efecto la inscripción se exhibirá al Conservador copia auténtica del título respectivo o de la sentencia o decreto judicial; en este caso, con certificación al pie que acredite ser ejecutorio”.

En el caso en consulta el título invocado es la transacción que, según el artículo 2466 inciso 1º del Código Civil, es un contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

Según el artículo 2460 del Código Civil la transacción produce el efecto de cosa juzgada en última instancia y según el artículo 2451 del mismo Código, la transacción sobre alimentos futuros de las personas a las que se le deben por ley – se deben alimentos según el artículo 321 número 1º del Código Civil al cónyuge – no valdrá sin aprobación judicial, aprobación que consta en el caso en consulta.

Luego, de lo dicho fluye, que atendida la fuerza legal del contrato de transacción, aprobado por el juez con arreglo a los artículo 2451 y 2460, ambos del Código Civil, no se requiere incluso el certificado de ejecutoria que exige el artículo 57 del Reglamento Conservatorio, dado el efecto de cosa juzgada que produce la transacción.

En consecuencia, con arreglo a lo expuesto, no corresponde reducir a escritura pública la transacción invocada como título para requerir la inscripción del inmueble a nombre de la mujer, requisito éste que sí lo exige la ley en el caso de adjudicación de inmuebles en juicio ejecutivo, que no es el caso.

Para el señalamiento de los deslindes del inmueble, que necesariamente deben consignarse en la inscripción, puede acompañarse minuta que los indique y mejor aún que estos se consignen en la transacción.
 
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